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아파트 매매 세금(구매자, 판매자, 수수료)
아파트를 사고팔 때 생각보다 많은 세금이 붙는다는 사실, 막상 거래를 진행하다 보면 "어? 이건 또 무슨 세금이지?" 하는 순간이 많을 거예요.
아파트 매매 시 부담해야 하는 세금을 구매자(매수자)와 판매자(매도자) 입장에서 쉽게 정리해 볼게요!
구매자(매수자)가 내는 세금
1. 취득세
집을 사면 무조건 내야 하는 세금이 취득세예요. 그런데 이게 단순히 "집값의 몇 %" 이렇게 끝나는 게 아니라, 보유 주택 수에 따라 세율이 다릅니다.
✅ 1주택자1 주택자: 1~3%
✅ 2주택자2 주택자: 8%
✅ 3 주택 이상: 12%
예를 들어 5억짜리 아파트를 산다고 가정하면, 1 주택자는약 1,500만 원 정도의 취득세를 내지만, 2 주택자는 무려 4,000만 원이 넘어요! 주택 수에 따라 부담이 확 달라지는 거죠.
취득세 줄이는 꿀팁
- 생애 최초 주택 구매자라면 취득세 감면 가능!
- 분양권 전매 조심: 분양권을 샀다가 바로 팔면 세금 부담 커질 수 있어요.
2. 재산세
집을 사면 끝이 아니죠. 매년 7월, 9월이 되면 재산세가 찾아옵니다.
- 세율: 공시가격 기준으로 0.1~0.4%
공시가격이 3억 원이라면, 재산세는 대략 30~40만 원 정도 나올 거예요. 만약 9억이 넘는 고가 주택이라면 세율이 더 높아지니 주의하세요!
판매자(매도자)가 내는 세금
1. 양도소득세 (이게 제일 중요!)
집을 팔아서 이익(양도차익)이 생기면 반드시 양도소득세를 내야 합니다.
✅ 1 주택자는 비과세 가능
- 2년 이상 보유 & 실거주 2년(조정대상지역 9억 이하) → 세금 0원!
✅ 다주택자는 부담 커짐
- 1년 미만 보유: 70% 세금 부과
- 1~2년 보유: 60% 세금 부과
- 2년 이상 보유: 6~45% (일반 과세)
예를 들어 3년 전에 4억 원에 산 집을 6억 원에 팔았다면, 양도차익 2억 원에 대한 세금을 내야 해요. 다만 장기보유특별공제 혜택을 받으면 세금이 줄어들 수도 있어요.
양도세 줄이는 꿀팁
- 1세대 1주택 비과세 요건을 꼭 챙기기!
- 보유 기간 2년 이상 유지하기
- 임대사업자로 등록하면 일부 감면 가능
아파트 매매 시 세금 줄이는 법 총정리
- 1주택자는 실거주 2년 채우고 팔기.
- 생애 최초 주택은 취득세 감면 혜택 확인하기
- 다주택자는 보유 기간 길게 가져가야 유리!
- 고가 주택(9억 이상)은 세금 부담이 커지니 신중하게 판단하기
아파트를 사고팔 때 세금을 잘 챙기면 몇천만 원을 아낄 수도 있어요. 미리미리 세금 구조를 파악해서 똑똑한 거래하시길 바랄게요.
아파트 매매 중개수수료
집을 살 때나 팔 때, 중개사에게 내는 수수료도 무시할 수 없죠.
- 매매 중개수수료 상한 요율 (부동산 중개업법 기준)
- 5천만 원 미만: 최대 0.6%
- 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만: 최대 0.5%
- 2억 원 이상 ~ 6억 원 미만: 최대 0.4%
- 6억 원 이상 ~ 9억 원 미만: 최대 0.5%
- 9억 원 이상: 최대 0.9%
예를 들어 5억짜리 아파트를 사고팔 때, 수수료율이 0.4%라면 200만 원 정도를 중개사에게 지급해야 해요. 다만, 중개수수료는 협의 가능하니 거래 전에 잘 조율하는 게 중요해요.
아파트 매매 계약 주의사항
막상 계약을 진행하다 보면 예상치 못한 문제들이 생길 수 있어요.
1. 등기부등본, 안 보면 큰일 납니다.
아파트를 매수할 때 제일 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인이에요. 간단히 말해, 이 집이 정말 파는 사람의 것인지, 그리고 대출이나 근저당(은행 담보)이 잡혀 있는지 알 수 있어요.
✅ 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것!
- 소유자가 맞는지 확인하기
- 근저당, 가압류, 압류 여부 체크하기 (빚이 있으면 나중에 문제가 될 수도!)
- 전세보증금 반환 문제없는지 살펴보기
📌등기부등본은 정부 24에서 쉽게 발급받을 수 있어요.
2. 주변 환경이 삶의 질을 결정합니다!
이사하고 나서 "이럴 줄 알았으면 안 샀을 텐데..." 하는 경우 정말 많아요. 집만 좋은 게 다가 아니라, 주변 환경도 정말 중요해요!
체크리스트
- 교통 🚋: 지하철, 버스 접근성은? 출퇴근길 헬인가?
- 생활편의시설 🏥: 마트, 병원, 학교, 은행, 공원 등 꼭 필요한 시설이 근처에 있는지?
- 소음 문제 🔊: 도로변, 철도, 유흥가 근처라면 소음이 심할 가능성 높음!
- 앞으로 개발 계획 🏗: 재개발 예정지인지 확인하면 미래가치까지 챙길 수 있음!
직접 가서 둘러보는 게 제일 좋아요. 특히 출퇴근 시간과 주말 저녁에 가보면 실제 분위기를 파악할 수 있어요!
3. 내부 상태 체크! 곰팡이, 결로 있으면 스트레스
아무리 외관이 멀쩡해 보여도, 집 안 곳곳을 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 오래된 아파트일수록 하자(누수, 결로, 곰팡이 등)가 있을 가능성이 크거든요.
이 부분은 꼭 확인하세요!
- 화장실, 싱크대 밑 누수 흔적
- 창문틀 주변 곰팡이 & 결로 여부
- 전기 배선, 수도 배관 상태
- 벽 균열이나 도배, 장판 상태
비 오는 날 방문하면 물 새는 곳이 있는지 더 쉽게 확인할 수 있어요.
4. 관리비 폭탄 피하는 법
집값만큼 중요한 게 관리비예요. 비슷한 평수인데도 아파트마다 관리비 차이가 클 수 있어요.
관리비 확인 포인트
- 평균 관리비가 얼마나 나오는지?
- 공동 전기, 수도, 난방비가 비정상적으로 높은지?
- 장기수선충당금이 충분한지? (아파트 유지보수 대비금)
- 주차 공간이 넉넉한지? 🚗
해당 아파트 입주민 카페나 네이버 부동산 후기를 찾아보면 실제 관리비 정보가 많아요!
5. 가격 협상 & 계약 시 주의할 점
집값이 너무 싸면 이유가 있을 수도 있어요. 시세를 잘 파악하고, 계약할 때도 꼼꼼히 따져봐야 해요!
가격 협상 시 꿀팁
- 국토부 실거래가 사이트에서 최근 거래가 확인하기
- 같은 단지, 같은 평수의 매물과 비교해 보기
- 급매물(빠르게 팔려는 매물) 찾아보기
계약 시 필수 확인 사항
- 계약서에 특약사항(하자 발견 시 책임, 대출 문제 발생 시 계약금 반환 등) 명확히 기재하기
- 전세 세입자 여부 확인 (보증금 반환 문제가 있는지)
- 공인중개사가 신뢰할 만한 곳인지 체크하기
계약금 송금은 반드시 집주인 명의 계좌로! 공인중개사 계좌로 보내면 나중에 문제가 될 수 있어요.
아파트 매매는 신중해야 하는 중요한 결정이에요. 그냥 마음에 든다고 덜컥 계약하지 말고, 위의 사항들을 하나하나 꼼꼼히 체크하세요! 혹시라도 고민되거나 불안하면 공인중개사, 세무사 등 전문가와 상담하는 것도 좋은 방법이에요.
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